「所有不動産記録証明制度」が始まりました

相続には、しばしば特有の不安が伴います。家族が亡くなったとき、その人が所有していた土地や建物をすべて確実に特定できたと、どうすれば確信できるでしょうか？日本の現行の登記制度では、これは非常に困難な課題です。不動産登記は、所有者ごとにではなく、土地や建物ごとに一つの登記簿が作成されているからです。そのため、被相続人が親族に一度も言及しなかった遠方の土地を見落としてしまうことがあり、こうしたミスが相続登記未了の土地を発生させ、所有者不明土地の増加の一因となっています。

こうした問題に対処するため、2026年2月2日「所有不動産記録証明制度」が導入されました。2024年4月から相続登記が義務化されましたが、ようやく、登記すべき不動産を正確に把握するためのツールが提供されたといえるでしょう。

要点1：被相続人の不動産を把握するための強力なツール

これまでは、故人の所有する不動産の全容を特定するには、権利証や固定資産税の課税明細書、名寄帳など、いくつかのツールを組み合わせて調査する必要がありました。それでも権利証が見つからなかったり、非課税のために明細書に載らなかったりした場合、不動産が漏れる可能性は否定できませんでした。

本制度は、これらに加えて亡くなった方の不動産を見つける有力な手段となります。登記官が、全国データベースから特定の故人が所有者として記録されている不動産を一つのリストにまとめて証明することで、利用者の負担を大幅に軽減します。

要点2：漢字の異体字も自動で判別

本制度の優れた点の一つは、漢字の異体字の扱いです。「正字」と「俗字」のように、請求書と登記記録の文字が微妙に違う場合でも、「MJ縮退マップ」等に基づき自動的に標準文字に変換して検索します。これにより、検索結果の網羅性が向上しています。

要点3：本制度の大きな壁「前方一致」のルール

本制度を利用する上で最も注意すべきは、検索の条件です。システムが不動産を抽出するには、以下の厳しい条件を満たす必要があります。

氏名または名称が「前方一致」かつ、住所の市区町村まで または末尾5文字が一致すること

ここでいう「前方一致」とは、名称の「一文字目」から正確に入力されている必要があるという意味です。

【例：個人名や名称入力の場合】

∟行政 太郎さんの場合

「行政」で検索： ヒットします（先頭が一致しているため）。
「太郎」で検索： ヒットしません。先頭の「行政」から入力されていないため、システムは別の名称と判断します。

∟株式会社の場合
「株式会社〇〇」： 「株式会社」が先頭につく場合は、「株式会社」から正確に入力する必要があります。

※外国籍の方、または外国に住所がある法人の場合は、さらに厳格な条件（完全一致）がございますので、別途お問い合わせください。

要点4：留意すべき制限事項と「表示登記」について

非常に便利な制度ですが、以下の限界も理解しておく必要があります。

コンピュータ化されていない記録： 紙の台帳のままの不動産は検索できません。
表示登記のみの不動産： 「表示登記（表題部登記）」とは、不動産の物理的な状況（所在、面積、建物の種類など）のみを記録したものです。今回の制度は「誰が権利を持っているか（所有権）」を検索するシステムであるため、この物理的な記録しかない不動産はリストに抽出されません。
法人における「会社法人等番号」の活用： 会社や法人の場合は、名称や住所の代わりに「会社法人等番号」で検索することが可能です。この場合は「完全一致」が条件となりますが、名称検索のような表記ゆれによる漏れを防ぐことができるため、より確実な調査方法となります。
検索結果なしでも料金発生： 該当がなくても、証明書発行手数料は発生します。

要点5：利用料金（検索条件ごと）

料金は「氏名と住所の組み合わせ（検索条件）」または「会社法人等番号」ごとに発生します。

請求方法/交付方法/料金（1条件につき）
書面請求/窓口・郵送/1,600円
オンライン請求/郵送/1,500円
オンライン請求//窓口交付/1,470円

結論：専門家と連携した多角的な調査を

所有不動産記録証明制度は、相続登記漏れを防ぐための強力な武器です。しかし、被相続人が何度も住所を移転している場合など、本制度だけで100％の把握ができるとは限りません。 従来の調査方法と本制度を賢く組み合わせることが肝要です。ご不安な場合は、不動産調査の経験が豊富な弊社へぜひご相談ください。